新築と中古の住宅ローン違いは？審査・控除・諸費用の罠をプロが徹底解説

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中古住宅を検討する際、最も計画を狂わせやすい落とし穴が「借入期間の制限」です。新築であれば完済時年齢（多くの銀行で80歳未満）を満たしていれば当然のように「35年返済」が選択できます。しかし、中古住宅ローン 借入期間 築年数の相関関係には、金融機関特有の「法定耐用年数」と「物件残存年数ルール」という鉄の掟が存在します。

都市銀行や地方銀行の多くは、建物の構造ごとに以下のような返済期間の上限を設定しています。

• 木造一戸建て：法定耐用年数は22年。「築年数＋返済期間≦35年（または50年）」などの内規を設けている銀行が多く、築25年の木造戸建てを購入する場合、最長でも25年返済までしか認められない事例があります。
• RC造（鉄筋コンクリート造）マンション：法定耐用年数は47年。「完済時築年数60年以内」などの制限があり、築35年のマンションでは返済期間が最長25年に短縮される計算になります。

借入期間が35年から25年に短縮された場合、4,000万円の借入（金利年1.0%計算）における月々の返済額は、約11.3万円から約15.1万円へと毎月3万8,000円近く跳ね上がります。審査上も「年間返済額÷年収」で算出される返済比率（DTI）が急激に悪化するため、新築なら難なく通ったはずの融資審査で否決される直接的な引き金となります。

この期間短縮を回避する手段として選ばれるのが、全期間固定金利の「フラット35」です。フラット35では「新築・中古を問わず完済時80歳まで最長35年」の借入が可能ですが、ここにも別の関門が立ちはだかります。それがフラット35 新築 中古 適合証明書の取得問題です。中古物件でフラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準を満たしていることを建築士等が証明しなければなりません。検査費用として数万〜十数万円の実費がかかるだけでなく、築古物件では「床の傾き」「耐火基準の不適合」「接道義務の不備」などによって適合証明書が発行されず、売買契約直前に融資が受けられない事態に陥る事例が後を絶ちません。